COVID-19: Die impak van die COVID-19-pandemie op huurooreenkomste

Johan Ebersohn

Daar word dikwels in besprekings oor die toekoms gesê dat die enigste sekerheid verandering is. Die feit dat hierdie stelling ’n cliché geword het, beklemtoon hoe waar dit is.

Dié stelling is van netsoveel belang wat kontrakte aanbetref. Wat gebeur met kontrakte waar partye se wilsooreenstemming gegee is in die konteks van ’n gegewe stel feite en waar die omstandighede nou wesenlik verander het?

Met die aankondiging van die algehele landswye inperking (lockdown) en werkgewers se gevolglike onvermoë om hul besighede te bedryf, heers daar groot verwarring oor beide individue en besighede se verpligting om hul huur te betaal.

Die impak op individue

Huurders is steeds verantwoordelik om hul huur tydens die landswye inperkingstyd te betaal.

Indien ’n huurder weens die verlies aan inkomste nie huur kan betaal nie, word partye aangeraai om die situasie te bespreek en op ’n gesamentlike oplossing ooreen te kom. Partye word verder aangeraai om die nuwe ooreenkoms op skrif te stel.

Verhuurders sal egter nie hulle huurders kan uitsit in hierdie tydperk nie.

Eerstens bepaal artikel 26 van die Grondwet dat niemand uit hul woning gesit mag word sonder ’n hofbevel nie. Die artikel vereis verder dat die hof eers so ’n bevel mag uitreik na oorweging van al die tersaaklike omstandighede.

Die regering het verder ’n verbod op uitsettings tydens die staat van inperking geplaas.

Die impak op besighede

Verskeie besighede word verbied om hulle perseel vir die publiek te open en kan geensins handeldryf uit die perseel nie.

Die regering het verskeie regulasies gepubliseer in verband met huurkontrakte en huurverpligtinge tussen eienaars van eiendom aan die een kant en sekere ondernemings aan die ander. Die doel is om die kleinhandelsektor teen die ekonomiese impak van die koronavirus te beskerm.

Die nuwe regulasies skep geleenthede vir grondeienaars om saam te werk met kompeteerders en in gesprek te tree met hul huurders ten einde die oorlewing van huurders te verseker gedurende en na afloop van die nasionale ramptoestand.  Die regulasies maak voorsiening vir betaalvakansies, huurkortings, beperking op uitsettings en wysiging van huurooreenkomste.

Nieteenstaande die bogenoemde, weier verskeie partye om oor moontlike oplossings in gesprek te tree.  Die nuwe gonswoord, force majeure (of vis major) word aangehaal om verpligtinge in terme van ooreenkomste op te skort.

Vis major word ook dikwels beskryf as ’n “act of God” – dit verwys met ander woorde na omstandighede buite die kontrakterende partye se beheer, wat nie voorsien is ten tyde van kontraksluiting nie. Dit is ’n klousule wat algemeen in kontrakte verskyn en word deur ’n party gebruik as ’n verweer waar die party normaalweg gebonde sou wees om prestasie of teenprestasie te lewer ingevolge ’n kontrak, wat aanvoer hy nie kan lewer nie. Algemene voorbeelde van ’n vis major sluit stakings, oorlog, misdaad en oproer in.

Besigheidseienaars moet egter kennis neem dat in terme van gemenereg die vis major-beginsel nie outomaties in kontrakte ingelees word nie. Kontrakterende partye moet derhalwe presies ooreenstem oor wat met vis major bedoel word en wat die omvang daarvan is, alvorens hulle verligting onder die beginsel kan uitoefen.

Die tersaaklike kontrak moet dus ’n klousule bevat wat ’n spesifieke gebeurtenis insluit (byvoorbeeld oorlog of ’n pandemie). Indien ’n kontrak nie ’n vis major-klousule bevat nie en nie die huidige situasie lys nie, sal partye hulle nie op hierdie beginsel kan beroep nie. Elke saak sal egter op sy eie meriete beoordeel moet word en ons raai besighede aan om ’n prokureur te nader vir die interpretasie en toepassing van hierdie soort klousules.

Daar bestaan egter ’n alternatiewe remedie indien die bogenoemde nie van toepassing is nie. Besigheidseienaars kan hulle moontlik op die beginsel van “frustrasie” beroep. Volgens die beginsel is dit moontlik dat ’n kontrak outomaties beëindig kan word indien ’n kontrakterende party die volgende kan bewys:

1. Die voorval / geval het onverwags gebeur;
2. Die voorval / geval het gebeur na die sluiting van die kontrak;
3. Die voorval het buite die beheer van die partye ontstaan;
4. Dat prestasie in terme van die kontrak onwettig is, of onmoontlik is, of waar prestasie wesenlik verander het weens die voorval / geval, wat teenstrydig is met die partye se aanvanklike wilsooreenstemming ten tyde van die kontraksluiting (dit is nie genoeg dat ’n kontrak moeilik uitvoerbaar of meer uitdagend is nie).

Gegewe die voorsorgmaatreëls wat deur die regering geïmplementeer is, ontstaan die moontlikheid dat sekere verpligtinge in terme van kontrakte nie uitgevoer kan word nie, en mag, afhangende van die spesifieke omstandighede, die partye onthef word van die vereistes in ’n huurkontrak vervat.